간사이에서 살고 싶은 거리 1위 “니시노미야 기타구치” 앞으로의 월세 수요는 저하?

 

 

 

간사이에서 살고 싶은 거리 1위 “니시노미야 기타구치” 앞으로의 월세 수요는 저하?

2019년 10월 11일 Gold Online

 

인구감소의 국면이 되어 점점 더 어려워지는 부동산 투자. 앞으로 어디가 투자지역으로서 유망할까. 부동산투자에는 빠질 수 없는 요소인 “인구”나 “부동산 거래의 현상태”등을 기초로, 검토해 갑니다. 이번에 소개하는 것은, 효고현 니시노미야시의 “니시노미야 기타구치”

 

지진재해로부터 부활! 간사이에서 살고 싶다고 동경받는 거리

요코하마, 에비스, 기치죠지… 자주 화제가 되는 “살고 싶은 거리 랭킹”입니다만, 그 대부분이 동경을 중심으로 한 것입니다. 거기서 대기업 주택 정보지인 간사이 에어리어의 랭킹을 봐 보면, 1위는 “니시노미야 기타구치” 입니다. 간사이의 인기노선인 한큐선의 역이며, “니시기타”라는 애칭으로 알려져 있습니다. 덤으로 간사이에 있어서 한큐의 존재감은 커서, 베스트 10에 5개 역이나 랭크인 되어 있습니다.

 

살고 싶은 거리로서 이름이 거론되는 “니시노미야 기타구치”이지만, 부동산 투자의 관점으로는 어떨까요. 현재의 지역이나 부동산 마켓의 상황, 그리고 장래의 인구 동태로부터 분석하겠습니다.

 

“니시노미야 기타구치”가 있는 곳은, 효고현 니시노미야시. 현 남동부에 위치하여, 동쪽으로 아마가사키시, 이타미시, 다카라즈카시, 서쪽으로 아시야시, 코베시와 접하고 있습니다. 시내에는 니시노미야 나나원(코토우엔, 코시엔, 코요우엔, 코우후우엔, 코라구엔, 코로우엔, 쇼와엔)이라고 불리는 고급주택지가 있습니다. 동경을 불러 일으키는 요인이 되어 있습니다.

 

“니시노미야 기타구치”역은, 니시노미야시의 중심이 되는 역의 하나로, 이 시의 남동부에 위치하고 있습니다. 한큐고베본선과 한큐이마츠선이 교차하며, “오오사카 우메다” “코베 산노미야” 어느쪽과도 15분 정도에 접근하기 쉽습니다. 개업시에는 시가지로부터 많이 떨어져서, 논밭 이외에는 아무것도 없는 곳이었으나, 전후, 택지화가 진행되었습니다. 현재, 1일 탑승객은 10만명을 넘어, 한큐전철로는 “오오사카 우메다” “코베 산노미야”에 다음가는 규모입니다.

 

이렇게 변하게 된 계기는, 1995년. 한신 아와지 대지진입니다. 고급 주택가 “쇼와원”과 “코후엔”이 있는 역 북서쪽의 피해는 적었지만, 오래된 목조건축이 밀집해 있던 역 북동부는 궤멸적인 피해를 받았습니다. 하지만 이것을 계기로, 지진부흥, 재개발사업이 진행되었습니다. 역전은 크게 모습을 변했습니다.

 

역 북동쪽에는, 2001년 재개발 빌팅 “아쿠타 니시노미야”가 오픈하였습니다. 서관과 동관으로 된 복합 빌딩으로, 도서관이나 시민 갤러리 등 공공시설 밖에, 대형 슈퍼나 서점, 인기식품 체인점등, 거주가도 충실하고 편의성도 높습니다.

 

한편, 역 남동쪽에는, 이전에 한큐 니시노미야 스타디움이 있었으나, 지진재장을 계기로 폐쇄하여 해체 했습니다. 그곳에 2008년 탄생한 것이 서일본 최대급의 쇼핑센터 “한큐 니시노미야 가든스”입니다. 부지 면적은 7만 제곱미터를 자랑하며, 점포수는 약 270개입니다. 핵심 점포로서, 한큐백화점 외에, 시네콘과 대형 슈퍼가 입점되어 있습니다. 그 집객력은 굉장해서, 개업년에는 역의 승하객수가 “코베 산노미야”역을 웃도는 정도 였습니다.

 

“한큐 니시노미야 가든스”의 임팩트는, 거리 브랜드 파워에도 큰 변화를 주었습니다. 2010년 이전 나오느 살고 싶은 거리 랭킹에서는 “니시노미야 기타구치”는 제 7위. 그 당시 제 1위는 전국적으로도 고급주택지로서 알려진 “아시야”였습니다. 하지만, 지금은 그 지위는 역전되어 있습니다.

 

독신자와 가족층이 균형이 좋게 혼재된 지역이지만…

“살고싶은 거리”로서 인기가 있는 니시노미야시지만, 그것은 인구 동태에도 나타나있습니다. 최근의 인구조사(도표1)에 따르면, 인구감소 트렌드가 있는 효고현이지만, 니시노미야시에서는 안정된 인구증가가 보입니다. 세대수나 단신자세대율(도표2)을 봐 보면, 니시노미야시는 3세대에 2세대는 2일이상의 세대와, 가족층으로부터 인기가 있는 것으로 보입니다.

 

니시노미야, 특히 “니시노미야 기타구치”는 전근족에게도 인기가 높은 지역으로서 알려져 있습니다. 교통의 편리성은 물론이며, 생활의 편리성이 높고, 그다지 “간사이 같음”을 느끼게 하지 않습니다. 간사이에 친숙함이 적은 사람이라도, 자연과 거리에 녹아들 수 있는 점이 지지받고 있는 이유라고 합니다.

 

다음에 주택사정을 보겠습니다. 원세주택에 있어서 공실률(도표3)은 니시노미야에서 5%로 낮은 수준입니다. 지진재해에 따라 신축건물이 늘어서, 또 생활 편리성의 향상에 의해 월세 수요는 상승하였으나, 낮은 수준의 공실율의 요인이라고 생가고딥니다. 이 점은 통계로도 나와 있습니다. 니시노미야에 있어서 주택의 건축수(도표4)를 봐 보면, 90년대가 30%로 가장 높고, 특히 1995년 ~2000년에 한정하면 20%후반이 됩니다. 니시노미야에 있어서 5채 중 1채는 지진재해후의 부흥 과정에서 만들어진 것입니다.

 

계속해서, 임대주택사정도 거주자의 속성에 대해서 보겠습니다. 니시노미야에 있어서 월세의 분포(도표5)를 보면, 6~8만엔이 가장 많고, 그 다음으로 8~10만엔, 4~6만엔으로 계속 됩니다. 독신자용 물건이라고 추측되는 금액대로 반수를 넘는 것으로 보아, 니시노미야에 있어서, 독신자는 월세 경영의 중요한 목표가 될 것이라고 생각 됩니다.

 

월세 물건에 사는 독신자의 연수(도표6)을 보겠습니다. 300만엔 미만이 58.1%, 500마엔 미만까지 포함하면 80%후반이 됩니다. 니시노미야에는 “간사이학원대학” “코베여학원” “무고카와옂대학”등 대학이 많이 존재합니다. 연수 300만엔 미만이 과반수를 점유하는 것은, 학생 수요가 왕성하다는 것을 반증한다고 생각할 수 있습니다.

 

역 주변으로 세밀하게 보겠습니다. “니시노미야 기타구치” 주변에는 5만명 후반이 살고(도표7), 1세대당 인구는 2.1명이라는 점에서, 독신자 세대와 가족 세대가 혼재해 있는 구역이라고 추측 됩니다. 계속해서 가까운 중고 맨션의 거래로부터, 역주변의 부동산 시장의 상황을 보겠습니다. (도표8). 1평 당의 평균 거래가격은, 니시노미야시 평균보다도 15만엔정도 높습니다. 가족에게 인기있는 물건도 풍부한 지역이므로, 평균 거래가격을 밀어 올리고 있다고 생각됩니다.

 

오래전부터 고극 주택지로 알려져, 최근에는 재해부흥 과정에서 “한큐 니시노미야 가든스”등의 많은 스팟이 탄생하고, 편리성이 비약적으로 향상된 니시노미야. 남녀노소, 많은 사람을 끌어들이는 거리로 변혁을 계속하고 있으나, 장래 인구 추이를 보면 불안이 생깁니다.

 

니시노미야시의 장래인구(도표9)는, 2020년 488,486명으로 최고점입니다. 20년후인 2045년에는 45만명 밑으로 내려갑니다. 2015년 인구 수준을 100으로 했을 때, 2035년에 95.4, 2045년에 90.5가 됩니다.

 

“니시노미야 기타구치”주변의 장래인구 추이를 매쉬 분석으로 보겠습니다. (도표10). 확생~감색으로 10%이상, 녹~황색0~10%의 인구증가율을 나타내며, 청색계열로 인구감소를 나타내고 있으나, 역주변은 청색계통으로 칠해져 있습니다. 이것은 니시노미야 시 전체로 확대해도 동일한 양상입니다.

 

현재, 니시노미야에서 주목받고 있는 것은, 만국박람회, 그리고 “우메기타”로 대표디는 대규모의 재개발입니다. 그 지역에서 떨어진 “한신지역”은 인구감소가 예측되어 있습니다. 그것은 월세수요가 줄어들어 월세물건사이에 경쟁이 심해지는 것을 의미 합니다.

 

안정적인 학생 수요도, 앞으로, 핵가족화가 진행하는 가운데서는 불투명합니다. 10년 후, 20년후를 생각해서 부동산 투자를 생각하면 “니시노미야 기타구치”에서 물건을 선택하는 안이 한층 시도해볼만 합니다. 현인이 향하는 지역이라고 말할 수 있을지도 모릅니다.

 

 

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191011-00023553-gonline-bus_all