틀림없이 동경의 땅 간사이권에서 교토 브랜드의 가치가 “절대”적인 이유

 

틀림없이 동경의 땅 간사이권에서 교토 브랜드의 가치가 “절대”적인 이유

2019년 11월25일 Gold Online

 

2020년 개최가 다가오는 올림픽이나 만물박람회에 대한 기대 때문에, 도쿄, 오오사카의 지가 상승이 계속되고 있습니다. 그것과 함께 상승하는 물건 가격의 상승에 임대료 시장은 대응을 다 못하고, 대도시권의 부동산 투자이익은 조금씩 저하경향에 있습니다. 그러한 가운데 혼자 이기는 상황이 되어 있는 것이 교토입니다. 본 기사에서는 교토 부동산이 투자대상으로서 구입되는 이유를 보겠습니다.

 

관광수요에 따른 고용확대로 임대수요가 올라가다

교토부동산의 임대수요에 있어서, 학생, 대기업의 사회인에 더해, 제3의 수요로서 기대되는 것이 관광업계의 수요입니다.

 

최근, 일본은 “관광입국”이라고 하는 슬로건을 걸고 있습니다. 2020년에는 동경 올림픽, 패럴림픽의 개최가 있으며, 관광국으로서의 위치, 브랜드력 향상을 우선사항으로 하고 있습니다. 실제로, 최근 엔저를 바람으로 방일 외국인 여행자수는 급증하고 있습니다. 2015년 이후는 방일 외국인 여행자수와 일본인 해외여행자수가 역전되어, 2016년에는 2000만명을, 2018년에는 3000만명을 돌파 했습니다.

 

2000만명은 정부가 2020년까지의 달성을 목표로 하고 있었던 수치로, 2020년의 방일외국인여행자수의 목표는, 한번에 배인 4000만명까지 올라가 있습니다. 그런 가운데, 교토시는 국가에 앞서 브랜드 전략을 도입하여, 관광지로서의 국제적인 지위를 확립해왔습니다. 교토에는, 관광지로서의 압도적인 잠재력이 있으며, 독자의 문화, 전통, 예술, 물건 만들기, 유네스코 무형문화유산인 일본식, 그리고, 17개의 세계유산을 가지고 있습니다.

 

사실, 교토를 방문하는 외국인 관광객은 매년 늘어서, “관광특수”라고도 말할 수 있는 상태가 계속되고 있습니다. 교토역 주변을 시작으로해서 교토시내에서는 재개발이 빠른 속도로 진행되어, 대기업자본에 의한 대규모의 호텔건설이 복수로 진행되는 등, 활황을 보이고 있습니다.

 

교토시가 시행하고 있는 “헤이세이 29년 교토관광종합조사”로보면, 헤이세이 29년의 외국인숙박객수는 과거 최고인 353만명을 기록하고 있습니다.

 

또 이 조사에 의하면, 일본인, 외국인 둘다 약 90%가 교토관광에 대해서 “만족”이라고 회답하여, “교토를 다시 방문하고 싶다”라고 하는 회신에 있어서도 일본인, 외국인 둘다 90%로 굉장히 높기 때문에, 재방문객에 의한 관광수요는 더욱 늘어날 것이라고 예상되고 있습니다.

 

교토를 방문하는 관광객이 늘면 늘수록, 그에 대한 “대접”을 배푸는 측의 업계의 규모도 크게 됩니다. 관계되는 곳은, 호텔이나 여관등의 숙박업에서 여행회사, 레스토랑, 카페, 요리집 등의 음식업계, 명산품 등의 선물판매업계, 관광명소에도 있는 신사불각과, 관광의 길 교토에는, 그 전체가 무엇인가의 형태로 관광에 관련되어 있다고 말해도 과언은 아닙니다.

 

2019년 1월, 교토시는 2020년의 관광 소비액을 목표를, 여태까지 설정했었던 1억엔에서 1.3억엔으로 올리는 것을 검토한다고 발표 했습니다. 관광객의 장기 체류나 전통산업의 체험을 촉직하여, 일인당의 소비액의 화대를 목적으로 하는 것이 방침입니다.

 

또, 정부는 2021년까지 문화청을 교토시 교토구의 교토부경본부본관에 완전히 이전하는 것을 결정했습니다. 직원수 (정원외 직원을 포함)는, 그 지역 협력을 얻으면서, 약 250명 이상을 둘 것으로 전망하고 있습니다.

 

관광업계가 잘되면 교토전 지역이 그 은혜를 받습니다. 경제가활성화하는 것으로 고용도 늘고, 임대수요도 더욱 늘어가는 선순환이 기대가능합니다.

 

안정가동에 의한, 다른 지역보다 장기 보유하기 용이

교토물건의 자산가치에 대해서 생각해봅시다. 맨션의 투자가치는 입지에 크게 좌우되므로, “맨션 선택”은”거리선택”이라고도 말할 수 있습니다.

 

교토는 관광객이 많을뿐만 아니라, 정년퇴직후의 안주할 토지로서의 수요도 있습니다. 교토의 성숙한 생활환경이나 미술이나 식문화 속에서 천천히 노후를 보내고 싶다고 생각하는 사람이 국내에는 많이 있는 것입니다.

 

특히, 간사이권에는 “교토”브랜드의 가치는 절대적으로, 폭 넓은 연령층에서 동경의 토지와 같은 지지를 얻고 있습니다.

 

2015년에는, 교토시내에 건설된 신축 맨션인 집이 서일본 과거 최고액인 7억엔으로 판매되어, 다음날 전부 팔렸다고 하는 뉴스가 세간을 떠들석하게 했습니다. 대기업 재벌계의 1실 280제곱미터 정도의 초고급 분양맨션입니다. 또, 교토교쇼에 있는 최고급맨션은, 1평당 평균분양가격이 530만엔으로, 1995년이후의 교토시내에서 최고가격이 되어 있습니다.

 

교토시 가운데서도 가모카와조이등 일부의 인기지역은 특히 브랜드력이 높아서, 이전부터 고액으로 거래가 되었습니다. 실제로 자신이 살지 않아도 “좋은 장소에 좋은 물건이 나오면, 일단 붙을어 두자”와 같은 국내외의 자산가의 세컨드하우스와 같은 수요가 뿌리 깊게 있습니다.

 

사쿠라나 낙엽 등, 사계절 바뀔때의 자연의 아름다움을 가까이서 느끼며, 1년을 전부 다양한 축체나 이벤트가 개최되기 때문에, 살고 있어도 질리는 일이 없습니다.

 

1200년의 역사에의해 길러진, 유일무이의 “교토”의 매력이 없어지지 않는 한, “교토에 살고 싶어!”라고 하는 희망자는, 늘기는 하지만, 앞으로도 줄어들지는 않을 것입니다.

 

필자의 회사에서 수익물건을 구입하는 투자가는, 장래에 있어서의 자산구축을 위해서 구입하는 젊을 층으로부터, 상속세대책으로서 구입하는 고령층까지 폭 넓습니다만, 공통적으로 “교토와 같은 길이 좋으니까, 교토의 물건을 고르고 있다”라는 것입니다. “ 어차피 부동산을 산다면, 역시 교토가 좋지요.”와 같은 감각이 기본으로 있는 것입니다.

 

또, 교토에서 수익물건을 가지고 있는 투자가는, 장기보유가 많은 것도 특징입니다. 이것은, 교토가 좋아서 애착이 있어서라고 하는 이유도 있지만, 가장 큰 것은 “놓아버릴 이유가 없으니까”일 것입니다. 교토물건은 입거율이 높고 안정가동하므로, 가지고 있으면 임대료가 들어오고, 아무것도 곤란하지 않습니다.

 

특히 현금으로 구입하는 분의 경우, “이익률이 4%나 5%정도던 손해는 없고, 은행에 맡기는 것보다 얼마나 더 좋은지 모르겠다. 10년인가 20년 가지고 있는 사이에, 현금이 들어오면 좋지 않은가요”라고 느긋한 감각을 가지고 있습니다. 무엇인가 사정이 있어서 복수로 수익물건을 파는 경우에도 “우선은 교토 이외의 지역에 있는 물건부터..”라는 선택이 많은 것 같습니다.

 

더욱이 길거리가 좋다고 하는 이유이외에는, 교토물건의 안정감도 하나의 요인으로 들 수 있습니다. 도표2는 당사에서 분양하고 있는 맨션의 입거율입니다만, 연간 전체로 봐서, 거의 만실가동이라고 말해도 좋은 상황입니다. 이것이 장기에 걸쳐서 계속되므로, 부동산투자가에게 있어서 그 밖의 장소의 물건과 비교해서 위험성이 낮고, 장기보유하기 쉬운 지역이라고 말할 수 있습니다.

 

공실 위험이 항상 낮은 상태로 있는 교토 부동산

학생수도 사회인 단신세대수도 많은 곳이 교토입니다. 더불어 외국인 관광객의 증가에 따른 관광수요로 길 전체의 경기가 부양되고 있습니다. 교토는 앞으로도 왕성한 임대수요가 계속될 것이 쉽게 상정됩니다.

 

하지만 수요가 많아지면, 공급이 늘어나는 것이 시장의 원리입니다. 작년은 동경을 시작해서, 오오사카, 후쿠오카 등의 대도시권에서는, 과열된 부동산투자에 의해 공급과잉이 염려되는 장소도 나와 있습니다.

 

지금까지는 순조롭게 가동하고 있어도, 수년 후, 혹은 수십년후의 상황은 모릅니다. 예를 들어, 가까운 곳에 호수가 많은 타워맨션과 같은 대규모 물건이 들어서면, 간단하게 수요의 균형이 무너집니다. 그렇게 되면 공실을 매우기 위해서 임대료를 내리지 않을 수 없게 되는 것이 임대부동산의 무서운 점입니다.

 

 

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191125-00023513-gonline-bus_all

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