도심의 신축 맨션 팔리지 않는데 가격이 안 떨어지는 것은 왜?

 

도심의 신축 맨션 팔리지 않는데 가격이 안 떨어지는 것은 왜?

2019년 11월28일 New Post 7

 

수도권의 신축 맨션, 즉, 동경 23구의 평균 가격은 6,002만엔(부동산경제연구소 조사)으로 여전히 부동산의 “국소 버블”이 계속되고 있으나, 어찌 되었던 팔리지 않습니다. 수급 균평은 완전히 무너져 있는데, 가격이 좀처럼 떨어지지 않는 것은 왜 그럴까. 주택 저널리스트인 야나기준지씨가 그 수수께끼를 풀어 밝힙니다.

 

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신축맨션이 팔리지 않습니다. 부동산 경제연구소가 11월18일에 발표한 10월의 맨션시장 동향조사에 의하면, 소도권의 신축 맨션 발매호수는, 전년 동월대비 29.5% 감소한 2007호 였습니다. 감소는 2개월 연속으로, 10월로는 조사를 개시한 1973년 이래 최저라고 합니다.

 

또, 월간 계약률은 42.6%. 호불호의 기준으로 간주되는 70%보다 크게 낮았습니다만, 이것은 10월 기준으로는 1974년 (23.5)이래, 월별과 상관없이는 1975년 8월(42.0%)이래의 최저수준입니다.

 

왜 여기까지 팔리지 않는 것일까요. 원인은 명백합니다. 가격이 높기 때문입니다. 그럼, 왜 팔리지 않는데도 가격이 내려가지 않을까요? 그것은 맨션업계 특유의 사정도 관계되어 있으므로 설명하겠습니다.

 

이유는 크게 3개정도 있습니다. 우선 첫번째, 가격이 내려가지 않는 최대이유는, “원가가 높으니까”입니다.

 

신축 맨션의 가격은 원가 쌓기 방식으로 결정됩니다. 신축맨션의 원가라는 것은, 우선 토지의 구입가격이 있습니다. 여기에 6년 정도, 도심지역의 토지의 가격은 계속 오르고 있습니다. 너무나도 비싸져서, 업계안에서 “거짓말이지?”라고 말하고 싶지만 4년정도 전의 이야기입니다. 거기에서 더욱 더 오르고 있습니다.

 

최근에는 조금 진정된 느낌이 없는 감도 있지만, 토지의 판매 사이트는 아직도 고가를 형성할 느낌입니다. 그래서, 지금 토지의 가격이 내려갈 기색은 없ㅅ브니다.

 

또 하나의 큰 원가는, 건축비입니다. 이쪽은 벌써 10년 이상전부터 올라가고 있었습니다.

 

그 원인은 일손부족. 건설현장에서 직공이 부족한 것입니다. 철근공, 형틀공(거푸집공사 인부) 등이 만성적으로 부족합니다. 올림픽 관계 시설은 거의 완성한 것 같으므로, 앞으로는 조금 느슨해지겠다고 생각했더니 또 이어서 태풍피해가 왔습니다. 이번에는 목수까지 부족합니다. 건축현장에 가면, 들려오는 소리는 일본어 이외의 언어입니다. 확실히 시공이 되는 것인지 약간 불안해지기도 합니다. 그래도 건축비가 내려갈 기색은 없습니다.

 

2번째 이유는, 그래도 맨션 디벨로퍼가 고가로 토지를 사왔으므로, “비싸서 안사”라고 하는 것은, 우리들 일반인의 감각입니다. 예를 들어 토지가 비싸도, 일정량은 사지 않으면 안되는 것인 맨션 디벨로퍼입니다. 왜 그럴까요.

 

맨션 디벨로퍼는, 그 대부분이 상장기업입니다. 상장기업은 다음분기의 경영계획을 발표 합니다. 당연히, 매상목표도 설정 합니다. 여간한 일이 없는 한, “다음분기는 이익이 떨어집니다.”같은 목표는 정하는 것은 불가능합니다. 나빠도, 매상은 “이번분기 정도” 정도는 하지 않으면 안됩니다. 판매를 확보하는데는 팔 물건이 필요합니다. 즉, 사업용지 = 토지를 사지 않으면 안되는 것입니다. 그렇게 안하면 맨션이 서지 않습니다.

 

그래서, 비싸다고 해서, “아무것도 안 산다”라는 선택지는 없습니다. 눈 앞에 있는 토지 가운데서 조금이라도 나은 물건을 삽니다. 이런 이유에서, 비싸진 토지라도 수요가 붙어온 것입니다.

 

3번째 이유는, 맨션 디벨로퍼는 신축 맨션이 반드시 팔리지 않아도 괜찮다고 생각하는 현실이 있습니다.

리먼쇼크 다음해, 지금부터 10년전인 2009년에 맨션 디벨로퍼가 계속해서 도산 했습니다. 그 때 폐업한 곳은 말하자면 “독립계열전업”으로 구분되는 기업입니다. 어느 기업계열에도 속하지 않고, 그것도 맨션의 개발분업을 전업으로하고 있었던 회사입니다. 사명에 가타가나를 사용하고 있는 곳이 많았습니다.

 

그리고 남은 것은 재벌계열, 종합건설계역, 금융계 등, 어딘가의 대기업의 계열사인 회사가 대부분입니다. 이러한 회사는 맨션의 개발분양 사업이 나빠지게 되어도 도산의 위기에는 이르지 않습니다. 기껏해야 사업축소 정도로 넘깁니다.

 

일부, 경영체력이 있는 독립계전업은 살아 남았지만, 그러한 회사는 물건이 팔리지 않아도 무리한 가격 인하를 하지 않아도 됩니다. 그래서, 시장에서는 가격인하 현상이 눈에 띄지 않고, 그것이 시장의 가격유지에 공헌하고 있습니다.

 

더욱이 하나 더, 덤인 원인을 붙인다면, 그것은 비싼 맨션이라고 사는 사람이 있었다는 것입니다.

 

특히, 도심의 화려한 입지나 완만지역에서 공급되는 타워맨션은, 가격상승 기대로 인한 구입이 눈에 띄었습니다. 자신이 사는 것이 아닌, 건물이 완성해서 인수를 받으면, 곧바로 매각하기 위한 구입입니다. 이상하게도, 신축 판매가격보다도 15%정도 높은 물건에도 구입자가 있었던 것입니다.

 

이렇게 요 몇 년의 신축 맨션 시장에서는, 수요와 공급의 관계로 봐도 건전한 가격이 형성이 도지 않고 있는 것입니다. 그러므로, 신축 맨션은 점점 비싸졌습니다. 그리고 이제 팔리지 않게 될 때까지 가격이 올라서, 팔리지 않으니까 공급량도 줄어습니다. 그럼에도 불구하고, 아직 가격하락은 시작되지 않고 있습니다.

 

그럼, 앞으로, 어떻게 될까요? 크게 경기가 후퇴하지 않는다면, 지금처럼 공급이 줄어서, 가격이 높은 상태가 계속될 것입니다. 하지만, 그 사이 중고 맨션은 서서히 가격이 내려 갑니다. 공급과잉이기 때문입니다. 여기에는 수급관계의 가격형성이 보입니다.

 

그 결과, 신축맨션은 고가로 남겨진 “절멸위기종”이 됩니다. 즉, 신축맨션의 개발문양이라고 하는 사업은, 지금까지는 존속이 곤란하게 됩니다.

 

그 사이, 신축맨션은 “신축”에 목을매는 일부의 부유층 목표로 세세하게 공급되는 정도까지 규모가 축소될 것입니다. 제가 전부터 그러한 상태를 신축맨션의 “페라리화”라고 불러왔습니다만, 이미 그 징후는 보이고 있습니다.

 

 

 

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191128-00000003-pseven-bus_all

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